Por lo que indicas, quieres comprar una finca edificable y, además, una parte (media finca) rústica contigua en Valladolid. En operaciones mixtas así, lo más importante suele ser comprobar la situación urbanística y registral de cada porción, y que la “media finca” pueda transmitirse correctamente.

Aspectos legales relevantes

1. Situación registral y “qué se compra”. Antes de firmar nada, normalmente se solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar titularidad, cargas (hipoteca, embargos, servidumbres), superficie y linderos. La transmisión se rige por el Código Civil, pero es clave que la descripción registral coincida con la realidad.

2. Urbanismo: edificable vs. rústico. La condición de edificable depende del planeamiento municipal. Conviene pedir en el Ayuntamiento un informe/cédula urbanística y revisar si el suelo permite edificar, con qué condiciones (alineaciones, retranqueos, edificabilidad, acceso a servicios, etc.). En la parte rústica, el uso y las edificaciones suelen estar más limitados por la normativa urbanística y sectorial.

3. Compra de “media finca”. Si se vende una cuota indivisa (50%), comprarías un porcentaje, no una porción concreta del terreno, salvo que antes se segregue o se haga una división. Para segregar o dividir suelen exigirse requisitos urbanísticos y, a veces, licencia. Esto puede afectar mucho a tu objetivo práctico (usar “tu mitad” de forma exclusiva).

Pasos recomendables

• Solicitar nota simple registral y, si es posible, certificación registral actualizada.
• Pedir documentación catastral (referencia, planos) y contrastarla con Registro; si hay discrepancias, valorar rectificación.
• Encargar un levantamiento topográfico si hay dudas de linderos o superficies.
• Obtener informe urbanístico municipal de la parte edificable y de la rústica (usos permitidos y limitaciones).
• Revisar cargas y situación posesoria (arrendamientos, ocupantes, derechos de paso).
• Firmar, si procede, un contrato de arras que condicione la compra a: ausencia de cargas, conformidad urbanística y posibilidad de segregación/división si la necesitas.
• Otorgar escritura pública ante notario e inscribir en el Registro; liquidar impuestos (habitualmente ITPAJD, según el caso, conforme al Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993).

Dado que la “media finca” puede implicar copropiedad y limitaciones prácticas, suele ser muy útil que un abogado o el propio notario revisen la operación antes de firmar arras.