Para saber si una pared es medianera (compartida entre dos propiedades) en Barcelona, conviene comprobar tanto la documentación como ciertos indicios físicos, porque no siempre es evidente a simple vista.

En Cataluña, la cuestión se rige principalmente por el Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales). De forma general, una pared medianera suele ser aquella que sirve de separación y soporte a dos fincas contiguas y cuyo uso y cargas corresponden a ambos propietarios en la proporción que establezca la norma o el título. Aun así, la medianería puede quedar “desvirtuada” si existe un título que diga lo contrario (por ejemplo, que la pared sea privativa de uno de los colindantes).

Qué suele tenerse en cuenta para determinarlo:

• Títulos y documentación: escrituras de propiedad, división horizontal (si es un edificio), estatutos de la comunidad y cualquier pacto entre vecinos. Si en el título consta que la pared es privativa o común, eso suele ser clave.
• Registro de la Propiedad: una nota simple o certificación registral podría reflejar servidumbres, linderos y, a veces, menciones relevantes sobre elementos comunes o medianerías.
• Catastro y planos: el Catastro (aunque tiene valor principalmente fiscal) y planos técnicos pueden ayudar a ubicar linderos y alineaciones.
• Indicios constructivos: por ejemplo, si la pared está centrada sobre la línea divisoria, si ambos inmuebles apoyan vigas/forjados en ella, o si presenta signos de haber sido concebida para servir a ambos. Estos indicios suelen valorarse junto con la documentación, no de manera aislada.
• Antigüedad y uso: cómo se ha venido utilizando y manteniendo la pared (reparaciones pagadas por ambos, acuerdos previos, etc.) puede aportar contexto.

Pasos prácticos que podrías seguir:

1. Revisar tus escrituras y, si procede, la documentación de la comunidad de propietarios.
2. Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.
3. Comparar con información catastral y planos existentes.
4. Si sigue habiendo dudas, pedir a un arquitecto o aparejador un informe (por ejemplo, sobre eje de la pared, apoyos y elementos constructivos), que luego pueda servir en una negociación o reclamación.

Si hay conflicto con el vecino, suele ser recomendable intentar primero una comunicación por escrito y, si no se aclara, apoyarse en un profesional que revise títulos e informes técnicos.