Abogados especializados en derecho Urbanismo en Santa Cruz de Tenerife

El coste depende de si necesitas solo asesoramiento o un procedimiento completo. En Santa Cruz de Tenerife, una consulta suele rondar 60–120 € (a veces se descuenta si contratas después). Un escrito de alegaciones o recurso administrativo puede situarse entre 400–1.200 €, y un contencioso-administrativo (impugnación de licencia, orden de demolición, etc.) suele moverse, de forma orientativa, entre 1.500–6.000 € más procurador (y peritos si hacen falta). La base normativa suele ser la Ley 39/2015 y la Ley 29/1998. Pide presupuesto por fases y por escrito; en keatia.es puedes comparar abogados de urbanismo en Santa Cruz de Tenerife y solicitar contacto con varios.

Si la licencia la dicta el Ayuntamiento, el plazo habitual para interponer recurso de reposición es de 1 mes desde la notificación (o desde la publicación si procede), conforme a la Ley 39/2015. Si optas por ir directamente a la vía judicial, el recurso contencioso-administrativo suele ser de 2 meses desde la notificación del acto (Ley 29/1998). En licencias que afecten a terceros (vecinos), el cómputo puede complicarse por falta de notificación directa, por lo que conviene revisar expediente y fechas. Un abogado puede pedir copia del expediente urbanístico y valorar medidas cautelares. Recomiendo consultar cuanto antes para no perder plazos.

No siempre es obligatorio en la fase administrativa, pero es muy recomendable. Una orden de paralización, restauración de la legalidad o demolición suele apoyarse en normativa urbanística y en la Ley 39/2015; un error en hechos, planos o calificación del suelo puede dejarte sin defensa después. Además, los plazos suelen ser cortos (frecuentemente 10–15 días hábiles para alegaciones en trámites de audiencia, según el procedimiento). El abogado puede solicitar el expediente, proponer pruebas (informes técnicos) y negociar una legalización si es viable. Para comparar especialistas en Santa Cruz de Tenerife, keatia.es te ayuda a localizar perfiles y pedir presupuesto.

La documentación varía según el tipo de obra y la clasificación del suelo, pero normalmente se requiere: proyecto técnico o memoria, planos “as built”, certificado final de obra (si aplica), reportaje fotográfico, referencias catastrales, título de propiedad, y justificantes de tasas/impuestos. En suelo rústico la viabilidad es más delicada y puede exigir informes sectoriales y encaje con la ordenación territorial/cabildicia. El Ayuntamiento puede pedir además informe técnico municipal y, si hay expediente sancionador, documentos para acreditar antigüedad o prescripción. Un abogado de urbanismo coordina con arquitecto/ingeniero y revisa el planeamiento aplicable. Recomendación: antes de presentar nada, solicita un informe de viabilidad y revisa el expediente.

Los tiempos dependen del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo competente en Santa Cruz de Tenerife y de la carga de trabajo. Como orientación, un contencioso urbanístico puede tardar entre 8 y 18 meses en primera instancia; si hay prueba pericial compleja, puede alargarse. A eso se suma una posible apelación ante el TSJ de Canarias, que puede añadir 8–15 meses adicionales. La Ley 29/1998 regula el procedimiento y las medidas cautelares, que a veces se resuelven en semanas y son clave para frenar obras o demoliciones. Recomendación: pide al abogado una estrategia por fases (cautelares, prueba, pericial) y un presupuesto detallado.

Si el Ayuntamiento no contesta en plazo, puede operar el silencio administrativo según la Ley 39/2015, pero en urbanismo no siempre significa “aprobación”. En licencias que afecten a dominio público, suelo no urbanizable protegido o impliquen facultades contrarias al planeamiento, suele prevalecer el silencio desestimatorio o no puede adquirirse por silencio un derecho contrario a la legalidad. Lo práctico es: pedir certificado de acto presunto, revisar el plazo específico del procedimiento y valorar un recurso por inactividad o un contencioso. Un abogado puede analizar el planeamiento y los informes preceptivos. En keatia.es puedes encontrar abogados en Santa Cruz de Tenerife con experiencia en licencias y silencio administrativo.

Para saber si una parcela es edificable hay que revisar el planeamiento municipal (clasificación y calificación del suelo: urbano, urbanizable, rústico; y usos: residencial, turístico, industrial, etc.), además de ordenanzas de edificación (altura, retranqueos, ocupación, edificabilidad). Lo habitual es solicitar una cédula urbanística o informe urbanístico al Ayuntamiento y contrastarlo con Catastro y Registro. También es importante detectar afecciones: costas, carreteras, patrimonio, servidumbres o protección ambiental, frecuentes en la isla. Un abogado de urbanismo interpreta la normativa y te advierte de riesgos antes de comprar o proyectar. Recomendación: no firmes arras sin un informe urbanístico y registral previo.

Comprar con obras sin licencia puede implicar expedientes de disciplina urbanística, multas y obligación de restaurar la legalidad (incluso demolición), además de problemas para hipotecar o inscribir. La situación depende de si la obra es legalizable, si está en suelo permitido y si han prescrito acciones (los plazos varían según normativa aplicable y el tipo de infracción). Un abogado revisa expediente municipal, planeamiento, licencias existentes y coordina con técnico un informe de legalización o de antigüedad. También negocia cláusulas en el contrato (retenciones, condición suspensiva, reparto de responsabilidades). Recomendación: antes de comprar, realiza due diligence urbanística y pide asesoramiento especializado.

Conviene cuanto antes, porque muchos problemas se previenen en la fase previa: revisión del planeamiento, encaje del proyecto y preparación del expediente para evitar requerimientos y denegaciones. Si recibes una denuncia vecinal, un requerimiento o un inicio de expediente sancionador, el margen de reacción se reduce y los plazos para alegar pueden ser breves; además, una mala alegación puede perjudicarte en un futuro contencioso. Ir “solo a juicio” suele salir más caro si no se preparó la prueba técnica y documental desde el inicio (Ley 39/2015 y Ley 29/1998). Recomendación: solicita una primera valoración y presupuesto; en keatia.es puedes comparar abogados de urbanismo en Santa Cruz de Tenerife.