Abogados especializados en derecho Urbanismo en Arrecife

Los honorarios en Urbanismo varían según si se trata de asesoramiento (licencias, disciplina urbanística, planeamiento) o de un contencioso. En Las Palmas, una consulta suele estar entre 60 y 150 €, y un informe/alegaciones puede moverse entre 300 y 900 €. Un recurso administrativo completo (alzada/reposición) suele rondar 600 a 1.800 €, y un procedimiento contencioso-administrativo ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Las Palmas puede situarse, orientativamente, entre 1.800 y 6.000 € más procurador y tasas si aplican (Ley 10/2012 con exenciones). Pide presupuesto por fases y por escrito. En keatia.es puedes comparar abogados de Urbanismo en Las Palmas y solicitar propuestas.

Si el Ayuntamiento deniega una licencia (obra, actividad, primera ocupación), el plazo depende del tipo de recurso. En general, puedes interponer recurso de reposición potestativo en 1 mes desde la notificación (Ley 39/2015) o ir directamente al contencioso-administrativo en 2 meses (Ley 29/1998). Si hay silencio administrativo, los plazos cambian: suele contarse desde que se entienda producido el silencio y conviene actuar cuanto antes para no perder oportunidades. Antes de recurrir, revisa expediente, informes técnicos y motivación. Un abogado urbanista puede plantear una estrategia (subsanación, nueva solicitud o recurso). Si necesitas comparar especialistas locales, keatia.es es un buen punto de partida.

No es obligatorio abogado para presentar alegaciones en información pública, pero sí es muy recomendable cuando afecta a tu suelo, edificabilidad o uso (residencial, turístico, dotacional). La tramitación del planeamiento se apoya en normativa estatal y autonómica (Ley 39/2015; y normativa urbanística de Canarias, hoy principalmente la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias), y las alegaciones deben ser técnicas y jurídicas, con referencias a planos, fichas y determinaciones. Reúne nota simple, referencia catastral, planos y el anuncio de información pública. Un abogado puede coordinarse con arquitecto/ingeniero para maximizar opciones y preparar, si procede, el futuro recurso. Cuanto antes intervenga, mejor.

Ante un expediente por obra sin licencia, exceso de obra o uso no permitido, lo habitual es que el Ayuntamiento inicie disciplina urbanística y te conceda un trámite de audiencia para alegar (frecuentemente 10 a 15 días, según el acto y la notificación). También puede haber orden de paralización, requerimientos de legalización o, en casos graves, orden de demolición. Las opciones suelen ser: aportar licencia o comunicación, solicitar legalización si es compatible con el planeamiento, discutir la realidad de la obra o alegar prescripción/caducidad cuando proceda. Cada paso tiene plazos administrativos (Ley 39/2015) y luego contenciosos (2 meses). Actúa rápido, porque la inactividad empeora el resultado. Un abogado urbanista local te ayudará a revisar el expediente completo y proponer la vía más eficaz.

La legalización depende de si la obra es “legalizable”, es decir, compatible con el planeamiento y con la normativa técnica. Normalmente se tramita una solicitud de licencia de legalización o de obra, acompañada de proyecto técnico (arquitecto), certificado de antigüedad si aplica, planos “as built”, presupuesto, justificantes de tasas/ICIO, fotos y, en su caso, informes sectoriales. Si existe expediente sancionador o de restauración, conviene coordinar la solicitud con alegaciones para evitar una orden de demolición. En Canarias, la normativa urbanística autonómica (Ley 4/2017) y las ordenanzas municipales influyen mucho. Un abogado puede revisar la viabilidad legal, los plazos y el encaje con el planeamiento, y trabajar junto al técnico para reducir riesgos.

En Urbanismo, lo más frecuente es recurrir actos del Ayuntamiento o del Cabildo. El recurso de reposición (Ley 39/2015) es potestativo y se presenta ante el mismo órgano que dictó el acto, en 1 mes; puede ser útil para corregir errores o aportar documentación sin ir al juzgado. La alzada procede cuando el acto no agota la vía administrativa y existe superior jerárquico, con plazo de 1 mes. Si el acto agota la vía administrativa (o si no quieres reposición), puedes interponer recurso contencioso-administrativo en 2 meses (Ley 29/1998) ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Las Palmas. La elección afecta a tiempos y estrategia probatoria. Un abogado urbanista te orienta sobre la vía más rápida y con más opciones de éxito.

Un contencioso urbanístico suele tardar entre 8 y 18 meses en primera instancia, aunque puede alargarse si hay prueba pericial, acumulación de expedientes o alta carga del juzgado. El procedimiento habitual incluye: presentación del recurso (en 2 meses), reclamación del expediente administrativo, demanda, contestación, fase de prueba (documental/pericial), conclusiones y sentencia (Ley 29/1998). En Urbanismo, la pericial de arquitecto o ingeniero suele ser clave para acreditar compatibilidad, afecciones o mediciones. Además, hay que contar con procurador y posible condena en costas si se pierde. Recomendación: antes de demandar, analiza el expediente completo y la motivación técnica del acto; y calcula costes/beneficios. En keatia.es puedes localizar abogados con experiencia en contencioso urbanístico en Las Palmas.

Si la obra afecta a tu propiedad (distancias, medianerías, invasión de linde) o genera molestias, hay dos vías que a menudo se combinan: la urbanística (denuncia ante el Ayuntamiento para inspección y disciplina) y la civil (acciones de cesación, servidumbres, propiedad o daños). La vía urbanística puede conseguir paralización o restauración de la legalidad si hay infracción; la civil permite discutir derechos entre particulares, con prueba topográfica y técnica. Reúne fotos, fechas, licencia (si existe), referencia catastral y, si puedes, un informe técnico. En Las Palmas, la respuesta depende mucho de la rapidez municipal y de la urgencia del perjuicio. Un abogado puede valorar medidas cautelares y coordinar peritos. En keatia.es puedes comparar abogados urbanistas y de propiedad con experiencia local.

Conviene contar con abogado antes de comprar suelo, local o vivienda si hay dudas sobre clasificación del suelo, edificabilidad, cargas urbanísticas, fuera de ordenación, o si el inmueble está en zonas con condicionantes (costa, barrancos, protección). Una revisión previa puede incluir: comprobación de planeamiento y fichas, situación en Catastro y Registro, licencias, expedientes de disciplina, y posibles afecciones sectoriales. Si ya hay problema (denegación de licencia, sanción, orden de demolición), el tiempo es crítico por los plazos de recurso (1 mes reposición; 2 meses contencioso, según Ley 39/2015 y Ley 29/1998). Recomendación: actúa por fases y pide hoja de encargo clara. En keatia.es puedes encontrar y comparar abogados de Urbanismo en Las Palmas según experiencia y reseñas.