Abogados especializados en derecho Urbanismo en Gipuzkoa

Los honorarios en Urbanismo suelen depender de si es asesoramiento puntual, negociación con el Ayuntamiento o un recurso contencioso-administrativo. Como orientación en Gipuzkoa: una consulta o informe básico puede estar entre 80 y 180 €; un escrito de alegaciones o recurso administrativo, 300–900 €; y un procedimiento contencioso completo, habitualmente 1.500–4.000 € (más procurador y, si procede, peritos). En proyectos complejos (planeamiento, reparcelaciones), se trabaja a veces por fases. Pide presupuesto por escrito y pregunta por provisión de fondos. En keatia.es puedes comparar abogados de Urbanismo en Gipuzkoa y solicitar contacto para valorar tu caso.

Depende de si recurres por vía administrativa o judicial. Si eres interesado y te notifican la licencia, el plazo típico para recurso de alzada o reposición (según el caso) es de 1 mes (Ley 39/2015). Si no te notifican y la conoces por otras vías, pueden aplicarse reglas de conocimiento y publicación. Para acudir al contencioso-administrativo, el plazo general es de 2 meses desde la notificación del acto o desde la desestimación del recurso (expresa o presunta) según la Ley 29/1998. En Gipuzkoa, los asuntos suelen acabar en los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Donostia. Consulta cuanto antes a un abogado para no perder plazos.

No es obligatorio contar con abogado para presentar alegaciones en la fase de información pública, pero sí es muy recomendable. El urbanismo combina normativa estatal (por ejemplo, Ley 39/2015 de procedimiento), autonómica (normativa urbanística del País Vasco) y planeamiento municipal, y un error de enfoque puede dejarte sin argumentos útiles si luego necesitas recurrir. Lo práctico: revisa el anuncio de exposición pública, prepara un escrito con hechos, fundamento normativo y petición concreta (modificación, corrección, informes). Aporta planos, fotos y referencias catastrales. Un abogado especializado puede coordinarse con arquitecto/urbanista. Si el plan te afecta (aprovechamientos, expropiación, cargas), asesórate desde el inicio.

La legalización suele tramitarse como solicitud de licencia o de “legalización” ante el Ayuntamiento, aportando proyecto técnico y justificando adecuación al planeamiento. Si hay expediente de disciplina urbanística, pueden imponerse sanciones y orden de restitución, con plazos y trámites regulados por la normativa urbanística autonómica y el procedimiento común (Ley 39/2015). Es clave actuar rápido: revisar si la obra es compatible, preparar documentación técnica (memoria, planos, certificado) y negociar medidas correctoras. En algunos casos se puede pedir suspensión de plazos o evitar demolición si se acredita legalizabilidad. Recomiendo consultar a un abogado de Urbanismo y un técnico antes de presentar nada. En keatia.es puedes localizar profesionales en Gipuzkoa para valorar estrategia y riesgos.

Ante un expediente sancionador o de restauración de la legalidad, lo primero es pedir copia completa del expediente y comprobar notificaciones, identificación de hechos, tipificación y pruebas. En general, tendrás un trámite de audiencia para alegar (habitualmente 10–15 días hábiles, según el acto y la normativa aplicable), y podrás aportar documentos, informes técnicos y propuestas de legalización. La Ley 39/2015 exige motivación y proporcionalidad; y la administración debe respetar plazos de caducidad del procedimiento. Si la resolución es desfavorable, caben recursos administrativos y, después, contencioso (Ley 29/1998). Un abogado puede detectar defectos formales, prescripción/caducidad y coordinar la defensa con perito. Actúa pronto para no perder oportunidades de regularizar.

Además de la resolución administrativa y sus notificaciones, conviene reunir: licencia o solicitudes previas, proyecto técnico, certificados de fin de obra, fotografías con fechas, referencias catastrales, escrituras o nota simple, y cualquier informe municipal. En muchos casos es decisivo aportar informe de arquitecto sobre compatibilidad con el planeamiento y medidas correctoras. Para recurrir, suele ser útil acreditar perjuicio, buena fe, y posibles defectos del procedimiento (audiencia, motivación, competencia, proporcionalidad), bajo la Ley 39/2015. Si se pretende suspender la demolición, hay que argumentar urgencia y daños de difícil reparación. En Gipuzkoa, si se judicializa, se tramita en Donostia (contencioso). Recomendación: prepara el expediente con abogado y técnico desde el primer recurso.

Suele convenir acudir a la vía contenciosa cuando la administración confirma una licencia, sanción, orden de paralización o cuando desestima (expresa o por silencio) tus recursos. El plazo general es de 2 meses desde la notificación de la resolución final, o 6 meses en algunos supuestos de silencio, conforme a la Ley 29/1998 (conviene verificar el caso concreto). En Gipuzkoa, la demanda normalmente se presenta ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Donostia-San Sebastián, y puede ser necesario solicitar medidas cautelares (por ejemplo, para suspender una demolición o una ejecución). Es un procedimiento técnico y con costes (abogado, procurador, peritos). Como recomendación, consulta pronto para fijar estrategia probatoria y plazos.

En suelo rústico las posibilidades de edificación son más limitadas y dependen del planeamiento municipal y de la normativa urbanística del País Vasco (además de normas sectoriales: carreteras, costas, medio ambiente). Rehabilitar un caserío existente no es lo mismo que construir de nueva planta: suelen exigir acreditar preexistencia legal, uso permitido y condiciones de integración. Pasos prácticos: pide informe urbanístico al Ayuntamiento, revisa clasificación y calificación, y encarga a un técnico un estudio de viabilidad. Si hay servidumbres o protección, pueden exigir autorizaciones adicionales. Un abogado de Urbanismo puede revisar la compatibilidad, tramitar permisos y evitar inversiones inviables. En keatia.es puedes encontrar abogados en Gipuzkoa para una revisión previa antes de comprar o iniciar obras.

Lo recomendable es hacer una “due diligence” urbanística. Además de la nota simple registral, solicita al Ayuntamiento un certificado o informe urbanístico (situación de licencias, expedientes de disciplina, sanciones, órdenes de restauración). Revisa licencia de obra y de primera ocupación (o comunicación previa), y compara la realidad con planos y catastro. Si es un local, verifica compatibilidad del uso y si hay limitaciones por planeamiento. En edificios antiguos, comprueba posibles fuera de ordenación o protección. Un abogado puede pedir acceso al expediente administrativo, detectar riesgos y proponer cláusulas de contrato (retenciones, garantías). Para encontrar profesionales locales, keatia.es permite localizar y comparar abogados de Urbanismo en Gipuzkoa con experiencia en compraventas y regularizaciones.